高价地套牢 中华企业高息巨额举债借新还旧

[日期:2013-06-14 09:06]   来源:第一财经日报  作者:柳九邦   阅读:[字体: ]

 借着楼市有所回暖的东风,中华企业(5.35,-0.20,-3.60%)(600675.SH)位于上海松江新城的誉品谷水湾实现了3个月售出157套房源的业绩,但是,在不俗的业绩背后,是这个被开发商寄予厚望的项目实际上已陷入“未卖先亏”的窘境。

  在2012年年报中,中华企业为誉品谷水湾计提存货跌价准备2.58亿元,这意味着,公司于2010年2月斥资26.23亿元拿下的这个项目,在销售前就已面临大幅亏损。

  上述项目的遭遇或许只是中华企业目前境况不佳的一个缩影。

  中诚信证券评估有限公司日前发布的报告(下称“中诚信报告”)认为,中华企业的主要资本结构指标均弱于行业平均水平,偿债压力较大。

  重点项目“未卖先亏”

  事实上,在2009~2011年楼市火爆时,中华企业至少6次在上海、苏州、杭州、江阴等城市拿下多个高价地块,耗资近100亿元。

  2009年9月,中华企业以14亿元的价格拿下上海罗店新镇D1-2地块,折合楼板价9128元/平方米,溢价率高达185%,这在当时被称为“罗店天价”。2009年底,中华企业转战杭州“抢地”,以28.1亿元夺得江干区章家坝地块,楼板价高达18206元/平方米,溢价率143%,其战胜的是当时风头正盛的绿城集团。

  2010年年初,上海青浦朱家角镇B7、B8地块被中华企业以13.2亿元拿下,折合楼板价14284元/平方米,溢价率为146.9%。当年2月,中华企业又以26.23亿的价格高调拿下上海松江区龙兴路R19-1号地块(即誉品谷水湾项目地块),折合楼板价11111元/平方米,溢价率达172%。

  2011年年初,中华企业经过激烈角逐以7.4亿元成功摘得苏州城区苏地2010-B-33号地块,楼板价高达惊人的30291元/平方米,成为当时苏州的单价地王。

  就是这样一个个高价抢得的明星地块,正慢慢成为了中华企业手中的“烫手山芋”。一个直接的表现是,在2012年年报中,中华企业对誉品谷水湾项目计提了存货跌价准备2.58亿元。中介机构提供的数据显示,该项目的签约均价在17000元/平方米左右。

  业内人士告诉记者,一般通过地价加建安可以预估项目的成本,再根据未来同区域项目的销售单价减掉各种税费来计算项目的可变现净值,如果净值低于成本即开发赚不到钱,就要计提减值。

  此外,中华企业2012年年报显示,罗店新镇D1-2地块已累计投入资金22.41亿元,项目进度为“在建”,杭州中企御品湾(即章家坝地块)项目已累计投入资金33.8亿元,项目进度也为“在建”。此外,朱家角项目也处于“在建”阶段,而楼板价高达30291元/平方米的苏州项目则仍处于“前期阶段”。

  克而瑞上海机构研究总监薛建雄认为,中华企业是2010年前后高价拿地,又被深度套牢的中型房企的代表。这些项目按照正常进度应该在2012年前后陆续上市销售,但因为市场销售价格无法打平成本,只能选择推后入市。

  逾50亿信托“压顶”

  除了高地价,另一个让中华企业面临尴尬的因素是公司高企的财务成本。

  中华企业2012年实现归属上市公司股东净利润5.65亿元,扣除非经常性损益的净利润仅3596万元,其间公司财务费用高达6.5亿元。

  可作为对比的是,行业龙头万科A(10.67,-0.54,-4.82%)(000002.SZ)2012年全年财务费用仅7.65亿元,万科当年的营业收入是中华企业的近30倍。与中华企业营收规模相当的华远地产(2.86,-0.13,-4.35%)(600743.SH)同期的财务费用仅608万元。

  在经历了2009~2011年的拿地高潮之后,“进退两难”的中华企业不得不轮番借信托“止渴”,高成本的融资不断压缩公司的利润空间。

  中诚信报告显示,2010年末、2011年末和2012年末,中华企业信托产品数量分别为5只、13只和15只,其中2012年末信托产品的期限主要集中在1~2年,收益率多为10.50%~13.75%不等。

  中华企业2012年年报显示,截止到期末,公司一年以内到期的其他非流动负债项下涉及6家信托公司的8笔信托计划,期末金额达到22.31亿元;其他流动负债项下的信托期末余额为3.97亿元;其他非流动负债项下,还有中铁信托在内的5家信托公司的信托计划,期末余额高达25.86亿元。

  上述三项加起来,中华企业身上所背负的信托债务已超过50亿元。公司2013年一季报显示,一季度末中华企业在手货币资金20.61亿元,仅覆盖短期负债和一年内到期非流动负债之和50.74亿元的40%。

  “信托规模的持续增长使得公司财务杠杆运用过高,财务压力不断增加,虽然2012年公司销售资金回笼情况好转使其净负债规模有所下降,但回笼资金仍无法覆盖新建投资需求。2012年底,公司净负债率为158.34%(通常超过100%即处于高危状态),公司面临较大财务压力。”中诚信报告称。

  大股东的“救赎”

  面对压顶的债务,中华企业不得不通过“借新债还旧债”的方式维持项目的投入与公司的正常运营。4月2日至今,中华企业已通过各种渠道高息举债约54亿元,资金用途分别为项目开发建设与调整财务结构。

 

  大股东上海地产集团也无法无视中华企业的资金困局。

  4月2日至今,上海地产集团通过委托借款、连带担保等形式对中华企业进行资金“输血”或为其融资提供便利。据统计,在近期中华企业借入的约54亿元资金中,有约12亿元是通过委托借款并构成关联交易,有10亿元由上海地产集团提供连带责任担保。

  5月16日,中华企业公告称,拟以12.76亿元收购控股股东上海地产集团持有的上房集团60%股权。中信建投证券发布的研报认为,若此次收购顺利完成,上房集团将进入公司合并报表范围,该交易预计可增加公司土地储备(不考虑权益)总建筑面积近73万平方米。

  市场分析人士认为,今年以来,上海土地市场竞争极其激烈,要想获得优质地块的代价很高,中华企业通过并购获得优质项目,不仅拿到了地块,还可以省去拍地、规划等环节,对公司来说是一个不小的利好。

  (实习记者方海平对此文亦有贡献)

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